Gli amministratori di condominio sono dei professionisti qualificati che trovano concreta applicazione nella gestione e nell’amministrazione degli immobili condominiali. L’amministratore di condominio è una figura chiave nella gestione della vita condominiale, prevista e regolamentata dal Codice Civile italiano. La sua funzione è quella di rappresentare legalmente il condominio e di gestirne l’amministrazione ordinaria e straordinaria. L’amministratore di condominio svolge un ruolo cruciale che va ben oltre la semplice gestione contabile: è il garante della funzionalità, della sicurezza e dell’armonia del vivere collettivo.
Ma nel dettaglio cosa fanno gli amministratori di condominio? Un amministratore di condominio si occupa di gestire e amministrare le “parti comuni di un edificio”; di vigilare sulla corretta e puntuale manutenzione e sull’integrità delle strutture condominiali. Un amministratore di condominio si occupa inoltre del pagamento delle spese correnti utili al mantenimento dei vari servizi condominiali e di far rispettare le norme stabilite all’interno dei regolamenti di condominio.
Chi è l'Amministratore di Condominio?
L’amministratore è legato ai condomini da un rapporto di mandato con rappresentanza. Pertanto, l’amministratore, in qualità di mandatario, soggiace alle regole dettate dal Codice civile in relazione a questa fattispecie contrattuale. L’art. 1129 c. 15 c.c. richiama espressamente le disposizioni sul mandato, contenute nel Libro IV (delle obbligazioni), titolo III (dei singoli contratti), capo IX (del mandato), sezione I (disposizioni generali). L'amministratore è il responsabile delle parti comuni dell'edificio cioè quelle definite dall'articolo 1117 del codice civile e dal regolamento di condominio. Egli non ha alcun potere nè rappresentanza in merito alle parti private dell'edificio come i singoli appartamenti.
Nomina e Revoca
I professionisti che si occupano di amministrare i condomini sono, legalmente, le figure professionali su cui ricada la responsabilità delle parti comuni di un immobile. L'amministratore di condominio è nominato dall'assemblea per agire e rappresentare il condominio in loro vece. Per poter operare e agire legalmente, gli amministratori di condominio devono essere nominati dall’assemblea, che con atto formale gli autorizza ad agire e rappresentare il condominio in loro vece. Secondo l’articolo 1129 del Codice Civile, la nomina di un amministratore è obbligatoria quando i condomini sono più di otto. Tuttavia, anche in realtà più piccole, la presenza di un amministratore può facilitare la gestione quotidiana e prevenire conflitti.
La durata dell’incarico è di un anno, rinnovabile di un altro anno se non viene revocato. Anche dopo la revoca del suo mandato e fino al completamento del formale passaggio di consegne l'amministratore uscente è obbligato a svolgere per conto del condominio tutte quelle attività con carattere di urgenza che potrebbero arrecare danno o pregiudizio al condominio.
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Tutti gli immobili caratterizzati dalla presenza di otto o più condomini residenti devono, obbligatoriamente, nominare un amministratore di condominio. L’amministratore può essere scelto e nominato tra i condomini stessi oppure si può optare per la nomina di un amministratore di condominio professionista.
Cosa Fa l'Amministratore di Condominio?
Il compito principale dell’amministratore di condominio è quello di applicare le delibere dell’assemblea e curare l’osservanza del regolamento di condominio. Competenze dell’amministratore è, inoltre, curare l’osservanza del regolamento di condominio. L’amministratore disciplina l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune. L’amministratore di condominio si occupa della gestione dello stabile e dell’esecuzione delle delibere assembleari. Le sue competenze spaziano dalla manutenzione ordinaria alle funzioni di gestione dello stabile, passando per la conservazione dei beni comuni.
Le attribuzioni dell’amministratore sono sia di carattere esecutivo (come l’attuazione delle delibere) che amministrativo (ad esempio, gli adempimenti fiscali e tributari). L’amministratore è responsabile della conservazione delle parti comuni e della sicurezza dell’edificio. L’amministratore rappresenta il condominio nei confronti di terzi e in sede giudiziaria.
- effettuare il formale passaggio di consegne con l'amministratore precedente.
- L'amministratore è tenuto a disciplinare l'uso delle parti condominiali e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in tal senso il codice civile gli fornisce la possibilità di prendere provvedimenti, cioè decisioni che i condomini devono obbligatoriamente rispettare.
- L'amministratore deve incassare le rate condominiali e pagare i fornitori utilizzando per tutti pagamenti erogati o ricevuti un apposito conto corrente condominiale cioè intestato al condominio.
- L'amministratore è obbligato ad agire contro i condomini morosi anche per vie legali, a questo dovere egli può sottrarsi solo se l'assemblea lo esonera esplicitamente da questo compito.
Obblighi e Responsabilità
Rientra tra le responsabilità di un amministratore di condominio anche il potere / dovere di attivarsi per la riscossione delle quote e delle somme dovute da ciascuno condomino. Legata alla parte contabile della professione anche la responsabilità professionale di redigere il consuntivo delle spese una volta terminato la gestione amministrativo e quelle di giustificare le singole voci di spese, con particolare attenzione alle uscite e alle entrate. Tra le responsabilità legali, l’amministratore è chiamato a garantire che il condominio rispetti scrupolosamente gli standard di sicurezza imposti dalla legge per gli edifici, comprendendo l’adeguamento alle normative antincendio, le verifiche periodiche degli impianti elettrici e idraulici, e l’accessibilità per persone con disabilità.
L’amministratore è responsabile della corretta gestione finanziaria del condominio, che comprende la tenuta accurata delle scritture contabili, la redazione dei bilanci preventivo e consuntivo, e la gestione delle eventuali situazioni di morosità. Un altro compito fondamentale è la riscossione tempestiva delle quote condominiali, essenziali per finanziare le spese comuni e mantenere il condominio in buono stato.
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La conservazione e gestione di tutti i documenti relativi alla vita del condominio, inclusi quelli storici, contratti, fatture e verbali delle assemblee, è un ulteriore obbligo dell’amministratore. L’amministratore deve stipulare e mantenere le polizze assicurative necessarie per tutelare il condominio da danni a persone o cose.
Tra i compiti in capo all’amministratore sono gli adempimenti fiscali e la tenuta del registro di anagrafe condominiale, oltre che la tenuta dei verbali assembleari e del registro di contabilità. L’amministratore conserva tutta la documentazione inerente alla propria gestione, in riferimento al rapporto con i condòmini e allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio.
Adempimenti Fiscali
Nel caso del condominio si tratta della certificazione unica dei redditi dell'anno precedente che va presentata all'inizio dell'anno e della certificazione dei redditi dei sostituti d'imposta (ovvero il 770) che va presentata a metà anno. Essendo il condominio sostituto d'imposta spetta all'amministratore versare le somme relative con l'apposito modulo F24. Egli inoltre è il responsabile degli adempimenti nei confronti dei dipendenti del condominio come ad esempio il portiere.
Requisiti per Diventare Amministratore di Condominio
La professione di amministratore di condominio è una professione che, oggi, risulta essere ricca di problematiche. Un amministratore improvvisato potrebbe infatti ritrovarsi a dover rispondere dinanzi a un giudice delle scelte fatte. Parliamo di una professione delicata e zeppa di responsabilità, per questo si consiglia sempre di dotarsi di una buona assicurazione professionale.
La professione di amministratore di condominio è stata oggetto di numerosi interventi atti a meglio regolare il settore. L’ultima riforma della professione di amministratore di condominio, datata 2013, ribadita dal decreto ministeriale n.140 del 2014, sancisce che un soggetto che volesse intraprendere questa carriere deve essere in possesso di un diploma di scuola secondaria; deve aver frequentato un corso di formazione iniziale e deve inoltre seguire corsi di aggiornamento periodico.
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Può fare l'amministratore chi ha frequentato un corso di formazione, anche se non laureato e possiede una serie di requisiti. Alla lettera g) viene ricordato che possono svolgere l’incarico coloro che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica. Il codice civile stabilisce, inoltre, altri requisiti di cui deve godere l’amministratore di condominio. Quest’ultimo requisito, così come la prescrizione relativa all’obbligo di formazione iniziale, non risulta necessario nel caso in cui l’incarico di amministratore di condominio venga assunto da uno dei condòmini.
In termini generali, comunque, per svolgere la professione (anche un non laureato può svolgere la professione ndr) è necessario frequentare un corso di formazione ed essere in possesso di specifici requisiti:
- aver frequentato corsi di formazione, iniziale e periodica. Tali corsi hanno una durata minima di 72 ore (di cui 48 di teoria e 24 di pratica). Ci sono poi i corsi per la formazione periodica la cui durata minima è stabilita in 15 ore.
- per coloro che hanno svolto l'attività di amministratore di condominio per almeno un anno nell'arco dei tre anni precedenti alla data del 17 giugno 2013, fatto salvo l'obbligo di formazione periodica.
Oltre ai requisiti elencati nell’art. 71 bis disp. att. c.c., la perdita dei requisiti (a, b, c, d, e) comporta la cessazione dall'incarico. Per godimento dei diritti civili s’intende che il soggetto gode della capacità elettorale, tale capacità è attribuita a tutti i cittadini che abbiano compiuto la maggiore età.
Incompatibilità
Agente immobiliare: l’attività di agente immobiliare è incompatibile con quella di amministratore di condominio, tale incompatibilità è stata esplicitata dal Ministero dello Sviluppo Economico con la risposta del 22.05.2019 ad un interpello proposto da un’associazione di amministratori e revisori contabili. Orbene, secondo il Ministero, il nuovo art. 5 c. 3 legge n.
Strumenti e Tecnologie Utili
Oggi più che mai esistono numerose soluzioni tecnologiche che possono semplificare e ottimizzare la gestione dell’amministrazione dei condomini. Sono disponibili dei software specifici che consentono una migliore organizzazione delle pratiche amministrative, come la contabilità condominiale, la gestione dei pagamenti e la tenuta della documentazione. Per di più, l’utilizzo di piattaforme online può agevolare la comunicazione tra l’amministratore e i condomini, consentendo la condivisione di informazioni, documenti e sondaggi.
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